土地使用年限

　　概括

土地使用年限土地使用權年限

　　土地使用權指單位或個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的。

　　根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　居住用地70年;

　　工業用地50年;

　　教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;

　　商業、旅游、娛樂用地40年;

　　倉儲用地50年；

　　綜合或者其他用地50年。[2]

　　 簡介

　　住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時土地使用年限算起。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后xxx個繳納土地出讓金的房屋為準。經濟適用房的使用年限為50年。

　　工業用地50年

　　教育、文化、體育、衛生等土地使用年限為50年

　　商業、旅游、娛樂用地40年

　　綜合或者其他用地50年。

　　1土地使用年限最高70年據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

　　工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

　　教育、科技、文化、衛生、體育用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

　　商業、旅游、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

　　綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

　　2土地使用年限期滿可自動續期

　　根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　據悉，在《物權法》出臺之前，根據1994年7月5日的《中華人民國城市房地產管理法》第二十一條，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，并依照支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《物權法》出臺后，雖然了可以自動續期，但實際上并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確。特別是今年3月，《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》開始在一定范圍內征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關自動續期”替換了“無償自動續期”。但是，當購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進行延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。（江門日報 傅學超）

　　3土地使用年限縮水的原因多對于為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

　　針對陳小姐所投訴的市區某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產開發商的有關負責人梁經理就曾表示，該地塊于1993年出讓時，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時，地塊的閑置時間已經很長了。同樣，在江海區一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發。對于閑置時間長的問題，有市民認為，其中不乏一些房地產開發商在取得土地后，為賺取xxx的利潤，故意不及時開發，等待升值后再進行開發，而等到可以銷售時，土地使用年限已經過了很長的時間。對此，市國土部門有關負責人表示，近幾年來，我市國土部門已經采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效了土地閑置的現象。

　　房地產開發時間周期較長也是造成“縮水”的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

　　還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

　　此外，有的地塊經過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

　　 算法

　　土地使用權年期修正

　　1．實質

　　土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。

　　2．修正方法

　　(1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算：

　　K=1-1/(1+r)m /[1-1/（1+r）n]

　　式中：K——將比較案例年期修正到待估地使用年期的年期修正系數；

　　r——土地還原率；

　　m——待估地的使用權年期；

　　——比較案例的使用權年期。

　　(2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有：

　　年期修正后地價=比較案例價格×K

　　案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

　　年期修正后的地價=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]=436．06元/m2