房地產投資信托

　　基本概念

房地產投資信托（REITs）最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押xxx相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時REITs在推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產投資基金中一種形式的本質。不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通常可以獲得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。

REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托，是基于房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節（資本運作、設計策劃、拆遷、建設施工、銷售租賃、物業服務）的分工合作，隨著執政能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規范而出現的。它可以xxx限度的利益，并能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈盡快在我國立法支持并推廣。

　　 詳細介紹

　　REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業的人員進地產項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優勢。

對于投資者而言，REITs風險低，回報穩定。首先，因為REITs一般是由專業的房地產公司發起并管理的，能夠合理地選擇投資的項目，并能對其進行科學的管理，所以，相對于我國的由信托投資公司發起的房地產信托而言，從經營管理上大降低了投資風險。其次，由于基金的規模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產項目,從而分散了投資風險。最后，由于REITs投資于房地產,可獲得穩定的租金收入，有一筆持續穩定的現金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產的基金年平均收益率可達6.7%，遠遠高于銀行存款的收益，而且其風險卻要小于一般的股票。

對于房地產企業而言，與債務融資相比，REITs是以股權形式的投資，不會增加企業的債務負擔。如果從銀行xxx，房地產企業要按xxx合同約定的還款，財務壓力大,而且房地產企業也難以就那些短期內回報低的項目向銀行申請xxx；同時，由于REITs的分散投資策略，降低風險的投資原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的比例，因而房地產企業不對企業和項目的控制權和自經營權。

　　REITs國際運行模式的比較

房地產投資信托基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先產生于20世紀60年代的美國。20世紀60年代后期，美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之后，房地產證券化得到了迅猛發展，英國、等其他國家和地區也先后開展了證券化業務。 2003年,房地產投資信托開始進入房地產市場運作，其資金管理采取外部管理方式。2005年6月，頒布新規則允許房地產投資信托投資海外地產，并允許xxx不超過持有房地產價值的45％。

美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件，從而解釋為什么了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而。2003年7月,證券和期貨事務監察委員會（證監會）頒布了《房地產投資信托基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的。在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信托計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信托管理人提供專業服務。

　　按《房地產投資信托基金守則》，REITs每年必須將不低于90％的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國、和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。的《房地產投資信托基金守則》上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。采用的是比較謹慎而且性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的外,《房地產投資信托基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的。

　　可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的,其REITs的起源有明顯的稅收優惠特征;而對REITs的規范不是通過稅法中稅收優惠的xxx而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關法律或新建，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的,并沒有明顯的稅收優惠驅動的特征，因而可以說的REITs是發展是專項法規型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。 美國的 REITs的發展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益于比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在的發展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因而REITs在也沒有形成由市場所致的結構上的變異。

　　 發展意義

　　我國引入房地產投資信托基金有著非常重要的作用。

首先，引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信托基金，將xxx地提高房地產金融的完備性，是房地產金融成熟的必然選擇。

　　其次，引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。

　　再次，引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。

　　 相關區別

　　xxx，REITs是標準化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息，能夠在證券交易所上市流通；目前國內的房地產信托計劃是有200份合同的集合非標準化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。

　　第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國、要求把所得利潤的95%分配給投資者；國內的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報，目前一般在3%-9%左右。

第三，REITs的運作方式是：負責提供資金并組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；國內的房地產信托計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。

第四，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發后，已完工的房地產項目的經營；國內的房地產信托計劃產品周期較短，一般為1-3年。

　　第五，在美國，REITs是享有稅制優惠的一種工具：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。在，則需要承擔資本利得稅和土地稅雙重稅收，而國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。

　　第六，國內的房地產信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是xxx信托、優先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等。

總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。

　　 發展政策

　　1、加快相關政策和法律法規制定

　　房地產投資信托(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，和維持整個市場的公平、、公開和透明，進而推進房地產投資信托業健康、地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對目前的稅法進行，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收。

　　2、加快房地產信托專門人才的培養

加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信托運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信托人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信托業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信托業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

3、防范運作中的風險

從美國的房地產投資信托運作經驗來看，其經營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數受托人必須是“”的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會，負責制訂房地產信托的業務發展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，xxx限度地防范風險。

　　4、建立信托企業信用制度

建立信托企業信用制度，以完善的法律體系促進信托市場的誠信，信托市場的健康發展。建立信托企業征信體制，劃分信托企業信息類型，實現征信數據的；發展信用中介機構；建立標準化的信托企業征信數據庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信托企業信用管理教育。

　　5、健全信息披露制度

有的信托公司將募集資金投入關聯方、并由關聯公司進行，但信托合同中對此沒有，使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。

　　 避稅作用

房地產投資必須大量借貸，一方面是由于其投資額巨大，另一方面是由于投資者必須利用財務xxx來獲得較佳的權益投資回報率。利息可以抵扣應納稅額，房地產投資的巨大利息可以起到避稅的作用。 折舊額亦可抵扣應納稅額，折舊期限的延長降低每年的折舊額，增加應納稅額，降低房地產的避稅作用。非積極活動指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產，卻沒有花很多時間和精力（如只有20％）來參與經營和管理，這種投資被歸類為非積極投資。某一非積極投資活動的虧損有時可以用來抵扣積極投資和其它非積極投資的應納稅額。 總之，房地產投資的賬面虧損可以起到避稅作用。1986年的稅收法案無非是降低了這種作用而已。 RETIS的生命力所在 稅收優惠是RETIS優于其它房地產經營公司的重要原因。在上市的房地產公司中，RETIS的數量和規模遠遠超出普通的房地產公司。RETIS目前的總資產約為3000億美元，而RETIS約為300億。 具有上市公司固有的一些優勢，如規模經濟、規范化管理、透明度高、專業化管理、股權大眾化、管理、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業中，幾乎所有的公司均為上市公司。 變現性好。RETIS給予變現性很差的房地產投資以很好的股權流動性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。