契稅

契稅是指不動產（土地、房屋等）的產權發生轉移變動時，根據當事人簽訂的契約，按照不動產價格的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。契稅采用的是比稅稅率，納稅人是產權承受人，且能夠保障不動產權所有人的合法權益，帶有規費性質。

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅，是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅，繳稅范圍包括土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

1.契稅能夠保障不動產權所有人的合法權益，帶有規費性質；2.契稅的納稅人是產權承受人，當發生不動產權的買賣、典當、贈與或交換行為時，按轉移變動的價值，對產權承受人可征一次性契稅；3.契稅采用的是比稅稅率，當不動產權發生轉移變動行為時，對納稅人按照一定的比例稅率課征。

契稅起源于1600多年前東晉的“估稅”。當時“估稅”的內容有：凡是進行買賣奴婢、牛馬和田宅的交易的，如果有契約文書，每次交易達到一萬錢的都要拿出四百錢上交官吏，賣方交三百，買方交一百。交易沒有契約文書的，也收交易金額的百分之四，且買賣雙方都要繳納。北宋開寶二年（公元969年）開始征收印契錢，從此稅款不再是由買賣雙方分攤，而是由買方繳納，限期為兩個月，開始以保障產權為由征收契稅。此后歷代王朝對不動產的買賣和典當等都征收稅款，但是稅率和征收范圍不完全相同。

清初順治四年（公元1648年）規定，民間買賣，土地典壓和房屋登錄于官時，由買主根據買賣價格每一兩銀子繳納三分（3%），到了清朝末年，土地、房屋的買賣契稅稅率提高到了9%，典當契稅稅率提高到了6%。1914年中華民國頒布了《契稅條例》，規定稅率為買契9%，典契6%，官方、自治團體和具有公益性的法人在買賣、典當土地房屋時免納契稅。1917年，北洋政府將把稅率改為買契6%，典契3%，各省征收附加稅，但不得超過正稅的1/3。1927年，國民政府公布了《驗契暫行條例》及章程，將契稅劃歸地方收入。1934年國民政府第二次全國財政會議上，通過了《契稅辦法四項》，要求各省整理契稅，規定買契6%，典契3%為稅率最高限額，附加稅不得超過正稅的一半。從此，契稅稅率在全國統一起來。1940年，政府對稅率進行了調整，國民政府公布《契稅暫行條例》，將稅率改為買契5%，典契3%，由于契稅是以保障產權名義征收的，長期以來納稅觀念的形成，群眾自覺向政府申報請求驗印發給契證。新中國成立后，政務院于1950 年發布了《契稅暫行條例》，規定對土地、房屋的買賣、典當、贈與和交換征收契稅。1954年財政部經政務院批準，對《契稅暫行條例》的個別條款進行了修改，規定對公有制單位承受土地、房屋權屬轉移免征契稅。20世紀50年代中期實行生產資料所有制的社會主義改造以后，土地的買賣與轉讓被禁止，房屋產權變動的征稅范圍也日益縮小，契稅因此在以后的近30年間近乎名存實亡。進入20世紀八十年代以后，隨著改革開放的到來，從1990年開始，全國契稅征管工作全面恢復。1997年7月7日，國務院出臺《中華人民共和國契稅暫行條例》，并與同年10月1日起施行，同時1950年發布的《契稅暫行條例》廢止。1997年10月28日，財政部發布《關于印發<中華人民共和國契稅暫行條例細則>的通知》恢復契稅的征收。2019年3月2日，國務院對《契稅暫行條例》進行全面修訂。

2020年8月1日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過《中華人民共和國契稅法》，《中華人民共和國契稅法》從2021年9月1日起開始施行。1997年10月1日開始生效實施的《中華人民共和國契稅暫行條例》廢止。契稅法規定，省、自治區、直轄市在3%～5%的范圍內確定具體適用稅率，可以對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。對于契稅適用稅率，有27個省、自治區、直轄市確定為稅法規定的最低水平，即3%；湖南省確定為4%；河北、遼寧、河南3個省確定了3%和4%兩檔稅率，其中河北和遼寧對個人購買普通住房、河南對住房權屬轉移適用3%稅率。截止2023年1-5月累計，全國稅收收入84774億元，同比增長17%。其中土地和房地產相關稅收收入中，契稅同比增長8.8%。全國各地也根據《中華人民共和國契稅法》實施了不同的契稅政策，如鄭州發布新政“凡2023年8月3日起至2023年12月31日期間在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的（以購房合同網簽時間為準，不限戶籍），各開發區、各區縣（市）可依據實際情況，給與一定比例的購房契稅補貼，以貨幣形式一次性發放。”截至2023年8月10日，鄭州有5市3區1縣發布了契稅補貼政策。

契稅的納稅義務人是在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

契稅的稅率幅度是3%~5%，因為考慮到中國經濟發展的不平衡，各個地區經濟差別比較大的情況，所以實行幅度稅率，因此各省、自治區、直轄市人民政府可以在3%~5%的稅率幅度范圍之內，根據各地的實際情況，來決定實行稅率的標準，并報財政部和國家稅務總局備案。

各省市根據國家的法律法規，結合本地的實際情況進行了契稅稅率的具體規定：北京市、上海市、天津市、廣東省、浙江省、福建省、甘肅省、陜西省、貴州省、云南省、青海省、廣西壯族自治區、新疆維吾爾自治區、內蒙古自治區、寧夏回族自治區這些省市規定契稅稅率為3%。山西省、湖北省、遼寧省、河南省、江蘇省、湖南省、安徽省、江西省規定契稅稅率為4%，安徽省從1999年起下調為3%，河北省契稅稅率為4%，但是個人購買自用普通住房的，稅率為3%，四川省規定契稅稅率為4%，可以下浮到3%。黑龍江省規定，契稅適用的稅率為5%，但是居民個人購買住宅房屋為3%，山東省契稅稅率為3%~5%，具體的稅率由省財政部門會同地方稅務機關根據實際提出建議，報省人民政府批準并且向社會公布，吉林省契稅稅率為5%，居民個人購買住宅房屋為3%。

契稅的稅基是不動產的價格。稅基的確定方法是：1.國有土地的使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣等情況，以成交價格為稅基；2.土地使用權、房屋贈與的稅基是由征收機關根據當地的市場交易價格核定的；3.土地使用權、房屋交換的稅基是交換的房屋、土地使用權的的價格差額；4.用劃撥的方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產的稅基是補交的土地使用權的出讓費用或者土地收益。

1.國有土地使用權出讓。

2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。3.房屋買賣以下情況視同買賣房屋：以土地、房屋權屬抵債或實物交換房屋；以土地、房屋權屬作價投資或作股權轉讓的；買房拆料或翻建新房的。4.房屋贈與，以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應照章交納契稅。

1.國有土地使用權出讓、房屋買賣為成交價格；2.土地使用權的贈與、房屋的贈與，由契稅征收機關參照土地使用權出讓、房屋買賣的市場價格核定；3.土地使用權交換、房屋交換價格的差額；4.企業承受土地使用權來用于房地產的開發，并且在這塊土地上代政府建設保障性住房的，其計稅價格是取得的全部土地使用權的成交價格；5.土地使用者將土地的使用權以及土地所附屬的建筑物、構筑物等轉讓給他人的，應該按照轉讓的總款價計征契稅；6.計征契稅的成交價格不含增值稅，免增值稅的情況，在確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入是不扣減增值稅額的，稅務機關核定的契稅計稅價格或收入不含增值稅。

納稅人在辦理完納稅事宜后，征收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證，納稅人持契稅完稅憑證和其他所需要的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關不動產的權屬變更登記手續，土地管理部門和房產管理部門應向契稅征收機關提供相關材料，并且協助契稅征收機關依法征收契稅。

根據《中華人民共和國契稅法》規定，有以下情形的，免征契稅：

契稅減免

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施的；2.非營利性學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助的；3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產的；4.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬的；5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的；6.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬的。根據《中華人民共和國契稅法》規定，有以下情形的，省、自治區、直轄市可以決定免征或者減征契稅：1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬的；2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬的。如果發生納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于契稅法規定的免征、減征契稅情形的情況，應當繳納已經免征、減征的稅款。

截止到2021年，契稅免稅、減稅的情況，除了以上的規定外，還有其他的一些主要政策：1.城鎮職工在經過縣級以上人民政府批準以后，在國家規定的標準面積以內第一次購買公住房的，可以免征契稅。公有單位為了解決職工的住房問題，集資建造的普通住房和由單位購買的普通商品住房，在經過縣級以上政府房改辦批準以后，按照國家房改政策出售給職工，如果職工是第一次購買住房，可以免收契稅；2.已經購買了的公有住房，通過補交土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的房子，土地轉移是可以免征契稅的；3.市、縣級人民政府依法征收居民的房屋，居民選擇貨幣補償來重新購置房屋，并且新購房的成交價格不超過貨幣補償的，新購房可以免稅。新購房的成交價格超過貨幣補償的，差價依法征稅，如果居民選擇房屋產權調換，并且不繳納產權調換差價的，差價依法征稅；4.個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、其配偶以及其未成年子女）且面積為90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以下的，減按1%的稅率；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率；北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以下的，減按1%的稅率；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅”的契稅優惠政策。5.經濟適用房經營管理單位回購經濟適用住房來繼續作為經濟適用住房的情況，可以免征契稅；6.個體工商戶的經營者將個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶的名下，或者是個體工商戶將名下的房屋、土地權屬轉移至原個體工商戶經營者個人名下的情況可以免征契稅。合伙企業的合伙人將個人名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業名下，或者是合伙企業將名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下的情況可以免征契稅；7.經過股份合作制改革以后的農村經濟組織承受原集體經濟組織的土地、房屋權屬的情況可以免征契稅。在農村經濟組織和代行集體經濟職能的村民委員會和村民小組清產核資收回集體資產時所承受的土地、房屋權屬，可以免征契稅；8.按照中國相關的法律和中國締結、參加的國際條約、協定的規定，在經過外交部確認以后，應當免稅的外國駐華使館、領事館，聯合國駐華機構，外交代表、領事官員和其他人員在中國境內承受的土地和房屋權屬可以免征契稅；9.從2019年6月1日起至2025年12月31日，為社區提供養老、托育和家政服務的機構承受的房屋、土地來用于提供養老、托育和家政服務的，可以免征契稅。2023年購房契稅減免情況：1.對住宅房地產轉讓的房地產契稅，凡是以個人名義在中國境內連續繳納滿5年個人所得稅的，可以免征契稅。2.在2023年1月1日到2023年12月31日之間取得房地產所有權的購房者，購買房屋的契稅稅率為1%。且首次購買住宅的購房者可以享受50%的減免，最低只需要繳納0.5%的契稅；再次購買住宅的購房者，可以享受20%的減免，最低只需要繳納0.8%的契稅。

征收契稅有利于房產所有人通過法律形式保障自身的合法權益。在經濟活動中，各種產權糾紛也是不斷，產權人可以通過繳納契稅的方式進行確權，避免和減少產權糾紛的發生，保護納稅人的產權，促進社會的安定。

征收契稅有利于土地使用權和房屋產權關系的確立，加強對于土地和房屋的管理，有利于維護房地產市場的穩定發展。并且契稅的征收有利于保持中國房地產市場的平穩運行、防止經濟脫實向虛。

契稅是籌集財政收入的手段。契稅的籌集收入職能具有征稅范圍的廣泛性。 契稅的納稅人包括了企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位等，只要有土地、房屋權屬轉 移行為的發生，均構成契稅的納稅人。征收契稅有利于地方財政收入的籌集，隨著市場經濟的發展和房地產交易的活躍，契稅能夠為地方財政籌集更多的財政資金，促進經濟和各項事業的發展。

契稅有利于調節收入分配。為了控制財富分配，需要由買方在購買財產時繳納契稅，這樣也能起到調節收入再分配的作用。現代稅收的職能主要是籌集收入、調節分配和穩定經濟，征收契稅有利于調節社會財富，體現社會的公平。契稅在土地、房屋交易時征稅，可以調節財產所有者的收入，緩解社會分配不公的問題。

契稅是一種一次性課征稅收，征收的對象大多是自然人，由于廣大的納稅人對于契稅的認識不足，對于契稅的政策了解不清晰，意識不到自己應該繳納契稅，意識不到自己的義務，從而導致納稅申報的主動性不高，增加了征管的難度，并且跟其他稅種相比較的話，契稅的納稅主體無法提前確定，宣傳政策的針對性不強，難以達到預期的效果。

根據《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》的要求，從2016年2月22日起納稅人在房屋交易納稅過程中，能夠提供購房所在地的房地產主管出具的納稅人家庭首套、二套住房情況書面查詢結果的，可以享受減免契稅的優惠政策。但是在實際應用中，房管部門出具的查詢結果只能查到已經辦理了房產證和不動產證的房屋，但是查不到已經在房管部門備案的但是暫時沒有下發房產證的房屋，這種情況會造成部分納稅人鉆系統的漏洞，重復享受優惠政策，另外，僅通過身份證、戶口本、結婚證這三種證件很難確認購房人的婚姻狀況和家庭成員的關系，并且，民政部門已經在2015年申明不再出具《婚姻證明》，只能靠“個人聲明”或者是“個人承諾”來確定住房情況，可信度沒有保障，風險比較大。

在新建商品房的交易過程中，購房人是從開發商處購房的，雙方簽訂格式化合同，交易行為是受到房產管理部門監督的，價格真實，契稅的征收能夠足額入庫，但是在二手房交易過程中，雙方是在房產中介達成交易的，草簽中介提供的格式化合同，在合同中交易價格是真實的，但在中介不能完成實質交易，要到房管局完成產權過戶手續的辦理，在產權辦理過程中，可能存在虛假價格，但是房管部門在此過程中只能依據評估公司給出的公式化的評估價并據此征收契稅，但實際成交價往往高于指導價，極易造成稅收流失。