房屋抵押

房屋抵押（housing mortgage）是指房產所有權人以房契作為xxx擔保，向銀行或其他資金擁有者xxx并建立借貸關系。在房產抵押期間，房產的所有權證明文件應在房產登記機關注明已被抵押，但房屋仍由房產所有權人占有、使用或管理。抵押權人只有權按期收取利息，沒有房屋的實際使用權和管理權。

房屋抵押是指房產所有權人以房契作為xxx擔保，向銀行或其他資金擁有者xxx并建立借貸關系。在房產抵押期間，房產的所有權證明文件應在房產登記機關注明已被抵押，但房屋仍由房產所有權人占有、使用或管理。抵押權人只有權按期收取利息，沒有房屋的實際使用權和管理權。若房產所有權人未能按時償還xxx本息，抵押權人有權處置抵押的房產，并從中優先獲得償還xxx的權利。在這種情況下，抵押權人可以通過合法程序將抵押房產出售，并使用所得款項來償還未清償的xxx。抵押權人享有優先權，即在其他債權人之前得到償還，一旦xxx全部償還，抵押權人應及時解除房產抵押，結束抵押關系。

抵押當事人是指抵押關系的主體，包括抵押人和抵押權人。

抵押權人是取得和享有抵押權的權利人，是抵押合同中被擔保的債權人，即受抵押權設定的債權人。抵押權人必須是債權人，不能是抵押合同設定人的相對人。作為房產抵押權人，其享有保全抵押房產價值的權利，有權采取措施防止抵押房產價值的減少。同時，抵押權人有權處置其抵押權，包括轉讓、放棄或供擔保。房產抵押權人還享有優先受償權，即在債務未能清償時，有權優先以抵押房產價值進行償還。抵押權人有義務不得妨礙房屋抵押人對抵押房屋的處分，并按照約定或法律規定的次序實現抵押權。

抵押合同的當事人與抵押關系的當事人是一致的，但在稱謂上有所不同。抵押合同的當事人是設定合同的當事人，包括債權人和提供抵押擔保的抵押設定人。債權人是依約定取得抵押權的一方，并不負擔任何義務。抵押設定人是提供抵押擔保的一方，即抵押人。房屋抵押人對抵押房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。在抵押期間，房屋的所有權仍歸屬于抵押人，并且抵押人有權使用房屋，包括出租和獲得使用收益。抵押人同時有義務避免對房屋造成損毀，并在房產價值減少時采取補救措施。此外，抵押人在房屋的價值高于原債權額時，還可以再設抵押權。然而，如果抵押房屋的價值與債權額相等，則不能再設抵押權。

1986年4月12日，根據規定債務人或第三人可以提供財產作為抵押物。如果債務人不履行債務，抵押權人有權以抵押物折價或變賣，并優先得到償還。1988年1月26日發布了相關規定，對抵押問題進行了全面的司法解釋。其中包括以下主要內容：債務人或第三人在向債權人提供抵押物時，需要訂立書面合同或在原債權文書中明確寫明。如果沒有書面合同，但有其他證據證明抵押物或其權利證書已經交給抵押權人，那么可以認定抵押關系成立。自己不享有所有權或經營管理權的財產作為抵押物的抵押關系無效，在清償債務時，相關部門應當進行收購，并且抵押權人有權從收購價款中優先受償。如果抵押物在抵押權人保管期間發生滅失或毀損，并且抵押權人有過錯，那么抵押權人應承擔民事責任，而如果抵押物在抵押人處發生滅失或毀損，仍然確認抵押關系存在，并要求抵押人以其他財產代替抵押物。抵押人在抵押期間不能未經債權人同意將自己占有并負責保管的抵押物轉讓給他人，也不能再次將已設定抵押的部分作為抵押物，如果某個抵押物有多個抵押權人，應按照設定抵押權的先后順序進行償還，先設定抵押權的抵押權人優先受償。2004年11月4日，根據規定人民法院可以對被執行人及其所撫養家屬生活必需的居住房屋進行查封，但不得進行拍賣、變賣或者抵債。

抵押權是指債務人或第三人以其所有或經營管理的一定財產作為債務履行的擔保，債權人在債務人不履行債務時有權從抵押財產的價值中優先受清償的物權。抵押權具有以下屬性：

抵押權人無需經抵押人同意或付款行為，即可對抵押物進行處分。房屋抵押權是一種保物，其目的在于保障債權的實現。當債務人未履行債務時，債權人可以直接行使對抵押的房屋的抵押權，無需抵押人的協助。

抵押權的標的物是特定的，具有特定價值和實體性，不能隨意變動，但不妨礙抵押人對抵押物的正常使用。抵押權人對抵押物的處分排除抵押人和第三人的干擾和制約。用于抵押的房屋必須是現實存在的特定房產，未來的或待開發的房產不能作為抵押物。依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權可以設定抵押。

首先，抵押權的設定采用登記公示方式取得排他效力，登記在先的抵押權優先于登記在后的抵押權。當債權xxx未能清償且存在多個債權人時，房產抵押權人享有優先以房產價值進行清償債權的權利。這種優先權包括對普通債權的優先權和與其他房屋抵押權之間的優先權。

抵押權人在第三人非法占有抵押物時，有權向其直接追索。然而，抵押權人的追及性具有特殊性，只有在債務人不履行債務時，才能行使追及權，以實現債權的實現。

抵押權設定是通過抵押人與抵押權人簽訂的抵押合同來實現的。在設定房產抵押時，需滿足以下條件：

1. 抵押的房產必須經抵押權人認可，并且抵押人必須是該房產的合法所有人，享有該房產所在土地的使用權。設定抵押權時，房產抵押應同時涵蓋該房屋所在地塊的土地使用權。
2. 若房產為多人共有，設定抵押權需獲得所有共有人的書面同意。對于全民所有制企業使用的房產，設定抵押權需經主管部門批準。聯營企業內一方以其房產設定抵押權時，需經聯營管理機構及其他方的同意。
3. 對于外商投資企業或外商投資企業的中方使用的房產，設定抵押權需經原審批機關同意。
4. 如果抵押人將出租或發包的房產設定抵押權，需書面通知承租人或承包人，并確保原租賃或承包合同繼續有效。在抵押房產被處分時，原租賃或承包合同應依法變更為新的出租人或發包人。抵押權人處分抵押的房產時，租賃或承包合同的任何一方不得以租賃或承包的爭議事項對處分提出異議。
5. 抵押價值和抵押xxx數額由雙方協商確定，抵押人應對抵押的房產進行評估。
6. 根據法律規定，未進行登記或存在產權爭議的房產不能設定抵押權。
7. 對于原出租的房產，在租賃期滿后，房產所有權將自動轉移給承租人，不得以該房產設定抵押權。

房產抵押必須簽訂房產抵押xxx合同，合同應明確以下內容：

1. 抵押人和抵押權人的名稱或姓名、住所、營業場所、銀行賬戶以及所有制性質。
2. xxx的金額、幣種、用途、期限、利率、支付方式，以及歸還本金和利息的方法和日期。
3. 抵押房產的坐落位置、樓層、房號、面積，抵押價值，房產的所有人及相關權利和義務情況。
4. 抵押房產的占有方式、保管責任、收益歸屬，以及意外毀損的風險承擔情況。
5. 抵押房產的保險情況和保險權益。
6. 違約責任和爭議解決方式。
7. 簽約的日期和地點。

辦理房地產抵押登記時，抵押當事人在房地產抵押合同簽訂之日起的30日內前往房屋所在地的房屋管理部門辦理登記手續。辦理登記時，抵押當事人需要提交以下材料：

1. 主合同和抵押合同。
2. 身份證。
3. 抵押登記申請書。
4. 有地使用證、房屋所有證、房產證，如果房屋有共有權，則還需要提供房屋共有權證和其他共有人同意抵押的證明。
5. 商品房預售合同。
6. 評估報告。
7. 登記機關要求提供的其他必要文件。

登記機關對抵押登記申請進行審核，對權屬清楚、證明材料齊全的申請，在受理之日起15日內作出是否準予登記的書面答復。對通過審核的申請，登記機關將進行登記并發放登記證明。對依法取得房屋所有權的房地產抵押，登記機關應在原房屋所有權證上做他項權利記載，并交由抵押人收執，同時向抵押權人頒發房屋他項權證。

抵押房產的占有、保管原則如下：

1. 抵押的房產由抵押人占有，抵押房產的房產證及其他證明文件由抵押權人保管。
2. 當同一房產設定多個抵押權時，房產證及其他證明文件由xxx順序抵押權人保管。
3. 若抵押房產需要保險，抵押人應向抵押房產所在地的保險機構投保，并將保險單交給抵押權人保管。
4. 在出售或贈予抵押房產時，必須獲得抵押權人的書面同意，并明確償還債款本金和利息的責任與方式。
5. 當抵押人出租或轉包抵押物時，應事先獲得抵押權人的同意。

抵押人應對抵押房產的安全完整負責，并接受抵押權人的監督。抵押權人有權保管相關證明文件，并在特定情況下要求抵押人獲得書面同意。

抵押房產的處分規定如下：

1. 出現以下兩種情況，抵押權人可依法處分抵押的房產：
   • 抵押房產抵押合同期滿，抵押人未償還xxx本金和利息。
   • 抵押人死亡且無繼承人或受遺囑人，或繼承人放棄繼承和遺贈。
2. 抵押房產的處分必須經過公證機關公證，并可以通過拍賣或變賣的方式進行。拍賣應由當地的拍賣機構進行，若無拍賣機構，可由當地房產交易所在有關部門的監督下進行變賣。
3. 抵押權人不得優先購買抵押房產。
4. 在抵押房產拍賣或變賣時，所得價款首先用于支付拍賣或變賣費用以及相關稅費，然后償還抵押人所xxx的本金和利息。若價款不足以償還全部債務，抵押權人有權另行追償。若價款超過債務金額，剩余部分應返還給抵押人。

抵押權人在符合法定條件的情況下可以對抵押房產進行處分，但必須經過公證，并按照規定的程序進行拍賣或變賣。處分所得的價款應按照優先順序用于支付費用、債務償還，剩余部分返還給抵押人。

房屋抵押xxx對象必須是具備完全民事行為能力且年滿十八周歲的自然人。xxx可用于購車、住房裝修、購買大宗消費品、旅游、教育等明確指定的用途。xxx額度最高可達抵押住房價值的70%。xxx人在xxx額度有效期內且可用xxx額度范圍內，可以多次申請并使用xxx。

房屋抵押xxx是指xxx人向銀行或其他金融機構申請xxx，以抵押房產的過程。以下是基本流程：

房屋抵押流程

xxx人在xxx前需要向銀行提供必要的資料，包括身份證、xxx本、結婚證、房產證和購房合同等。

為了評估xxx人的信用和經濟實力，銀行通常要求xxx人提供個人賬戶近半年的銀行流水對賬單。這有助于銀行更好地了解xxx人的收入、支出和還款能力。

xxx人向銀行提交xxx申請。xxx額度一般在5000元以上，且通常不超過房產價值的70%。xxx利率會根據央行基準利率上調一定比率，xxx期限一般為5至30年。xxx人可以根據自身情況選擇還款方式，包括等額本息和等額本金等。

銀行開始對xxx人的資質進行審核。審核包括評估xxx人的信用記錄、收入情況和債務負擔等。銀行還會評估抵押房產的價值和可行性，以確保xxx的安全性。

如果銀行審核通過并同意放款，xxx人需要與銀行業務員一同前往當地縣級以上房產管理部門進行抵押登記手續。這確保了銀行在xxx期間對房產享有合法的抵押權。

完成上述手續后，銀行將向xxx人放款。然而，由于是房屋xxx，通常銀行會直接將款項打入地產開發商的賬戶，而不是直接發放給xxx人。

房屋抵押具有以下幾個優勢：

抵押xxx可用于支持個人購車、裝修住房、購買家庭大宗消費品、旅游、教育等明確用途。

抵押xxx的額度通常最高為抵押住房價值的70%。由于房屋屬于價值較高的固定資產，銀行在放貸時會參考房屋價值給予較大的額度。相比信用xxx，抵押xxx的額度通常更高，信用xxx一般不會超過50萬元。對于有重大資金需求的xxx人來說，抵押xxx可能更能滿足其資金需求。

由于xxx人提供房產作為抵押，減少了銀行的放貸風險，通常會給予xxx人相對較低的利率。相比其他xxx產品，抵押xxx的利率較低，這使得xxx人在還款過程中能夠享受到較低的利息負擔。

盡管具體期限沒有明確說明，但通常以房屋作為抵押的xxx期限較長。抵押xxx的授信期限通常在10到20年之間，最長可達30年。這種較長的期限使xxx人能夠更好地規劃還款，并降低每月還款金額，與其他類型的xxx相比，抵押xxx的期限更長。

抵押房產的風險主要包括抵押房屋本身風險和債務人信用風險，以及抵押權實現風險。

如地震、臺風、洪水等導致房屋倒塌，無法收回xxx。

包括抵押人的故意或過失導致抵押物失去或貶值，以及第三方的故意或過失導致房屋毀損。這些情況可能導致銀行無法收回xxx或無法全額收回。

由于銀行在審查抵押物時不充分掌握產權證等原因，導致抵押人將同一房產用于多筆抵押xxx，引發多家債務糾紛。

由于銀行在辦理抵押xxx時缺乏法律知識，可能導致抵押合同無效，使得抵押物的抵押權受到影響。

一些債務人將房產抵押給銀行，同時將該房產使用范圍內的地使用權抵押給其他債務人，導致銀行在實現抵押權時可能遇到其他抵押人或債務人的抗辯。

抵押權可以通過將抵押房產變賣、拍賣或以其他方式變現來清償債務。然而，由于缺乏相應的抵押物變現市場，抵押房屋的變現常常面臨困難。

抵押權實現后，如何解決抵押人的住房問題是一個重要的社會影響和潛在風險。

房屋抵押權在正常情況下可以因以下兩種情況而消滅：

房屋抵押權因債權消滅而消滅。當債權按照約定獲得清償時，債權消滅，作為擔保物的房屋抵押權也隨之消滅。

房屋抵押權因實行而消滅。當抵押權人在債權屆期內未能實現債權時，可以通過以下兩種方式實行抵押權：

債權人提出申請，法院或其他有權機關進行房屋拍賣。拍賣后，房屋所有權隨之轉移給拍賣買得人，債權人從拍賣所得價款中優先受償。

在債權已到清償期限時，雙方約定由抵押權人取得抵押物的所有權，以實現債務的清償。這種方式并不常見，通常在特殊情況下使用。如果同一房屋所有權上存在多個抵押權，當房屋變賣或折價清償債務時，設定在先的抵押權享有優先權。即先設定的抵押權人首先得到清償，剩余部分再由次先設定的抵押權人得到清償。如果其中一些抵押權已經公示，而另一些未公示，則已公示的抵押權優先于未公示的抵押權。