抵押權

抵押權( mortgage)是債權人在債務人不履行債務時，對債務人或其保證人提供的財產有變賣并優先受償的權利。提供抵押財產的債務人或保證人稱為抵押人，接受抵押財產的債權人稱為抵押權人。抵押物包括動產和不動產，由抵押人占有并使用、收益。抵押期間，債務人不得擅自處分抵押物，否則債權人可干預。當債務履行完畢或抵押權因其他原因消滅時，抵押權人應向抵押人返還抵押物。抵押物在抵押人保管期間滅失、毀損的，抵押權人有過錯應承擔責任。抵押權依合同設定，隨主權利的存在、變更、消滅而存在、變更或消滅。中國法律規定，債務人或第三人可提供財產作為抵押物，債務人不履行的，債權人有權依法以抵押物折價或變賣價款優先受償。

《民法典》第394條對抵押權進行了立法定義，明確了抵押權的設立通常涉及抵押合同和抵押登記兩個環節，且抵押權人和債權人必須是同一主體。在此背景下，如果債權人委托他人代簽抵押合同并代持抵押權，且符合隱名代理的條件，則抵押權歸屬于債權人。抵押權作為一種不轉移占有的擔保物權，其成立、存續、權能、擔保效力和消滅均獨立于抵押財產的占有狀態。在實際操作中，需要區分擔保物權的成立與擔保合同的效力，以解決與其他擔保物權的交織問題。此外，工程價款優先權屬于法定擔保物權，但不屬于法定抵押權。抵押權可以用于擔保未來的債權，但需在抵押權實現時確保債權成立且特定。在某些特定領域，如機動車融資租賃等，仍應承認所有權人的抵押權。

在《民法典》中，第1款描述的抵押權是通過當事人的民事法律行為創設取得的，屬于典型的意定抵押權。根據第400條、第402條和第403條的規定，設立抵押權的過程包含兩個環節：抵押合同和抵押登記。具體來說，在動產抵押時，抵押人和債權人需要簽訂書面抵押合同，《民法典》第400條規定抵押合同自生效時抵押權即產生。但是，未經登記，抵押權不得對抗善意第三人，《民法典》第403條做出了這樣的規定。對于不動產或不動產物權抵押，抵押人和債權人需要簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《民法典》第402條規定，債權人自登記時取得抵押權。從負擔行為與處分行為的視角出發，不動產抵押合同被視為負擔行為，它產生兩種法律效果：一是債權人有權要求抵押人辦理抵押登記，以設立抵押權；二是當主債務到期未獲清償時，債權人有權要求抵押人以抵押物變價所得價款清償主債務。不動產登記環節通常包含兩部分：一是抵押人和債權人之間直接設立不動產抵押權的物權合意，該合意生效后會在抵押財產的所有權上施加負擔，這屬于處分行為；二是登記機構根據當事人的申請和登記規則實施登記行為，這屬于行政行為。對于動產抵押合同，其生效時直接在動產所有權上創設負擔，顯示出處分行為的性質。同時，動產抵押合同也會在債權人和抵押人之間創設債權債務關系，例如抵押人有義務協助債權人辦理抵押登記，或者雙方約定在抵押權存續期間內抵押人不得轉讓抵押財產。因此，動產抵押合同具有復合性質：既包含創設新債權的負擔性內容，也包含變動現有權利的處分性內容。動產抵押登記環節也包括兩部分：一是抵押人和債權人達成通過登記增強動產抵押權對抗效力的合意，該合意生效后動產所有權上的負擔會增強，這屬于處分行為；二是登記機構根據當事人的申請和登記規則實施登記行為，這屬于行政行為。

擔保法

抵押權作為擔保物權的一種，其從屬性質決定了它必須附隨于主債權。具體而言，抵押權的效力僅及于抵押財產的價值范圍之內，不能獨立于主債權而存在。如果允許抵押權人與債權人分離，那么抵押權的從屬性將無法得到保障，進而影響到整個債的秩序和安全。因此，《民法典》第402條明確規定“債權人為抵押權人”，強調了抵押權與主債權的緊密聯系，確保抵押權在法律上與主債權保持相同的命運。抵押權人與債權人的同一性要求抵押合同的法律效果直接歸屬于債權人，但并不要求債權人親自簽訂抵押合同。因此，債權人可以借助民事法律行為效果歸屬機制來簽訂抵押合同。具體來說，如果債權人是法人或非法人組織，可以由其法定代表人或負責人簽訂抵押合同，通過代表機制直接歸屬于法人或非法人組織。此外，債權人也可以通過授權，由其xxx以其名義實施顯名代理行為，由此簽訂的抵押合同可以直接歸屬于債權人。另外，如果符合隱名代理的其他構成要件，抵押合同的法律效果也可以直接歸屬于債權人，且并不違反抵押權人與債權人的同一性要求。在抵押權登記環節中，抵押權人與債權人的同一性要求處分行為的法律效果直接歸屬于債權人，即由債權人在法律上取得抵押權。但并不要求債權人必須親自實施處分行為，也不強制要求將債權人登記為抵押權人。債權人可以借助代表規則與顯名代理規則實施處分行為，并將自己登記為抵押權人。此外，債權人也可以借助隱名代理規則，授權其xxx以自己名義實施處分行為，并將xxx登記為抵押權人。但若符合隱名代理的其他構成要件，則處分行為的法律效果直接由債權人承受，即債權人取得抵押權或債權人的抵押權取得更強的對抗效力，這也并不違反抵押權人與債權人的同一性要求。總之，在抵押權人與債權人的同一性要求下，可以通過多種方式簽訂抵押合同和實施處分行為，以保障債權的穩定性和安全性。

抵押權代持是債權人與登記的抵押權人不一致的交易現象。這種現象的形成有多種成因。首先，基于不動產登記政策，部分登記機構限制抵押權人的資格，非銀行業金融機構只能委托有資質的主體代持抵押權。其次，為了降低交易成本，尤其是在主債權數量眾多時，通常將抵押權登記在某個債權人或第三人名下。此外，金融管制與監管政策也是成因之一，例如欠缺放貸資質的主體借用金融機構資質，導致后者成為名義上的債權人與抵押權人。最后，其他交易需求也可能促使債權人委托他人代持抵押權，例如機動車的抵押權代持。總之，《擔保制度解釋》第4條列舉了公司債券發行和委托xxx兩種常見場景，其他代持情形可歸入該條第3項。

在抵押權代持交易中，以往的實踐中有觀點認為真正的債權人與抵押合同或登記的抵押權人不一致，違反了抵押權人與債權人必須同一的強制性要求，因此抵押合同無效。但這一裁判立場存在誤讀，抵押權人與債權人的同一性應從實質意義上理解，并不要求債權人與登記的抵押權人必須同一。同時，隱名代理規則在抵押權代持交易中具有適用可能性。在實踐中，多數觀點肯定隱名代理規則的適用，并據此判斷真正的抵押權人是誰。此外，在不動產抵押登記實務中，主債權合同與抵押合同是必備材料，登記機構會審查相關材料中抵押權人與債權人是否形式上同一。因此，產生了通謀虛偽型抵押權代持。在這種情況下，受托人不僅需要以自己名義與抵押人簽訂抵押合同，還需要與債務人虛構一份xxx合同以滿足登記機構的審查要求。對于通謀虛偽型抵押權代持中提交給登記機構的虛構主債權合同，不能直接認定抵押合同無效。實際上，應尋找抵押合同真正所依附的主債權合同，即債權人與債務人在登記材料之外達成的主債權合同，該合同是真實有效的。因此，不能基于虛假的主債權合同直接認定抵押合同無效。

如果抵押合同和抵押登記環節的處分行為均符合隱名代理的構成要件，則抵押權設立的法律效果直接由債權人承受，債權人取得抵押權，而登記的抵押權人并非真正的抵押權人，由此形成登記錯誤。有觀點認為，基于隱名代理規則，以當事人的民事法律行為效果的歸屬來決定抵押權的歸屬，與不動產登記簿的公示公信力存在沖突，可能損害第三人的權利。但這一觀點存在爭議。物權變動的公示旨在維護潛在交易者的信賴，但物權變動的公示信息與物權真實的變動信息未必總能保持一致。在動產和不動產領域中，借名買房和借名交易的例子表明，盡管當事人未被登記為所有權人或抵押權人，但法院通常將借名人認定為所有權人。因此，不能片面地基于物權公示的準確性而無視私人在交易實踐中的正當交易需求。隱名代理規則的保留意味著現行法需要包容更多的登記錯誤情形。在不動產物權變動領域，隱名代理規則必然導致真正的法律效果承受者與登記的信息不符。即使以抵押權登記作為判斷標準，由于受托人與債務人之間缺乏主債權合同，該抵押權也會因為欠缺擔保的主債權而不成立，登記信息仍然不準確。因此，以隱名代理規則判斷抵押權的歸屬并不會額外增加交易第三人的風險。

《民法典》物權編擔保物權分編中，抵押權被定義為一種不轉移財產占有的擔保物權， 與其他擔保物權（尤其是質權和留置權）相區分。這一特性對于抵押權的設立、公示方式、權能、 擔保效力、實現方式和消滅事由等方面都有重要影響。首先，不轉移財產的占有是抵押權的基本 屬性，這意味著抵押權的成立不依賴于抵押財產占有的轉移。無論當事人是否在合同中約定占 有轉移，都不能影響抵押權的成立。其次，由于不適用占有的公示方式，登記成為抵押權最合適 的公示方式，與抵押財產的占有形成了一體兩面。此外，抵押權的權能中不包含占有，因此抵押 權人無法主張返還原物請求權，也無法直接對抵押財產實施有權占有。在擔保效力方面，抵押權 僅具有優先受償效力而無留置效力。最后，抵押權的消滅與抵押財產的占有無關，動產質權與留 置權的存續則在一定程度上依賴于對動產的占有。總之，“不轉移財產的占有”這一特性深刻地影響 了抵押權的各個方面，是理解抵押權與其他擔保物權差異的關鍵。

在理論層面，抵押權與其他擔保物權可以通過多個維度進行區分，形成不同的類型序列。但在實際交易中，準確識別當事人設立的是抵押權還是其他擔保物權，或者當事人簽訂的是抵押合同還是其他擔保合同，卻并非易事。由于抵押與質押僅有一字之差，交易主體往往難以明確區分。此外，識別的困難也可能源自措辭與客體的不匹配，以及當事人在簽訂合同時使用了不恰當的措辭。未辦理登記的擔保合同也會導致識別困難，因為在這種情況下，擔保物權尚未成立。為解決這些問題，應盡可能在擔保合同層面采取有效的解釋路徑。例如，在未辦理登記的房屋質押或股權抵押的情況下，應將其解釋為有效的房屋抵押合同或股權質押合同。同時，從物權法定原則的角度來看，該原則僅適用于物權法領域，不應過多干預擔保合同類型的識別和效力。此外，從意思表示解釋的角度出發，擔保合同的效力應從寬把握，以符合當事人的真實意圖。對于抵押權的識別困難，還可能源自措辭與公示之間的不匹配。例如，當事人在擔保合同中使用“抵押”措辭以某動產作為擔保，但并未辦理抵押登記，而是將該動產交付給債權人。此時，是否成立擔保物權以及成立何種擔保物權成為問題。實踐中，多數觀點認為應結合當事人的交付行為將抵押合同解釋為質押合同，從而認定當事人之間設立了動產質權。在處理動產擔保合同時，存在一種疑難情形：當事人以某動產作為擔保財產簽訂質押合同，但始終未交付該動產，也未辦理抵押登記。此時，盡管動產質權尚未成立，但關于是否可將當事人之間的質押合同解釋為抵押合同，使債權人取得未登記的動產抵押權，實踐中存在不同觀點。一種觀點認為，盡管動產質權未設立，但當事人之間存在設立動產擔保物權的合意，應認定債權人取得動產抵押權。而最高人民法院在“河南金石聯科工程技術有限公司保證合同糾紛案”中給出了否定說的四項理由。對此，有觀點認為應從寬把握動產抵押合同與動產質押合同的解釋，二者不必嚴格區分。如果沒有明確證據表明當事人只有設立動產質權的合意，可將當事人的動產質押合同解釋為動產抵押合同，允許債權人獲得未登記的動產抵押權。此舉不違反物權法定原則，也未沖擊物債二分體系。

依成立原因，抵押權分為法定抵押權與意定抵押權。《民法典》抵押權章的規則大多以意定抵押權為原型設計，強調意定而輕法定。關于法定抵押權，現行法上僅《民法典》第397條第2款規定的抵押權明確認可。該條將建筑物與建設用地使用權綁定，即使僅抵押其一，也視為同時抵押，體現了法定抵押權的法定性。因此，即使僅辦理建設用地使用權的抵押登記，抵押權人也自動取得既有建筑物的抵押權。關于《民法典》第807條規定的工程價款優先權是否為法定抵押權，學理與實務存在爭議。目前主要有法定優先權說、法定擔保物權說和法定抵押權說三種觀點。留置權說并不合理，因為工程價款優先權的客體不限于動產，且留置權規范對工程價款優先權幾乎沒有適用空間。法定抵押權說也不合理，因為工程價款優先權與抵押權的異大于同，且抵押權章的大部分規則都是為意定抵押權量身打造。法定擔保物權說與法定優先權說并無實質區別，因為工程價款優先權也具有擔保物權的性質。將其界定為法定的擔保物權，既可以適用擔保物權的一般規則，也為發展其特別規則留下充足空間。

《民法典》物權編抵押權一章中，最高額抵押權與一般抵押權存在顯著差異。最高額抵押權擔保的是一定期間內將要連續發生的債權，具有將來性和不特定性。與之相對，一般抵押權通常擔保既存的特定債權，其成立具有從屬性，即先有主債權，后有抵押權。除了既存的特定債權，一般抵押權是否可以用于擔保將來債權，學界存在爭議。肯定說認為，一般抵押權可以用于擔保附條件與附期限的債權、有基礎法律關系但欠缺一定事實而尚未發生的債權以及無基礎法律關系的純粹將來債權。然而，否定說則持相反觀點。對于第三類債權，即無基礎法律關系的純粹將來債權，學界存在肯定說與否定說兩種觀點。肯定說認為，實踐中，當事人在簽訂主債權合同之前可能就有設立抵押等擔保的需求，應允許在主債權合同簽訂前先行設定抵押權，以控制交易風險。而否定說則堅持認為，抵押權的成立應以主債權合同存在為前提，對實踐中的正當交易需求應有所忽視。然而，隨著交易實踐的發展，應允許為了滿足實踐需求而有所突破。因此，對于因侵權行為、無因管理、不當得利產生的債權，不能通過先行設定擔保的方式加以保障，僅在因上述行為已經產生債權后，才可以擔保方式保障實現。

根據抵押權人是否為抵押財產的所有權人，抵押權可分為他主抵押權與所有人抵押權。在中國現行法上，由于采保全性抵押權和順位升進主義，他主抵押權是原則，而所有人抵押權的需求較小。盡管《擔保法解釋》第77條和《融資租賃合同解釋》第9條曾涉及所有人抵押權的相關規定，但這些規定在《民法典》編纂[zuǎn]過程中被刪除。然而，即使這些規定被刪除，在特定場景下仍需例外地允許在先順位的抵押權不消滅以對抗后順位的抵押權。此外，盡管融資租賃中的出租人所有權已有合適的公示機制，但在實踐中仍存在出租人獲得租賃物抵押權的需求。例如，在機動車融資租賃中，承租方選擇機動車，融資租賃公司向銷售方付款，機動車過戶登記在承租方名下并由其占有使用。此時，出租人面臨巨大的交易風險，因為租賃物的所有權在機動車登記簿上被登記在承租人名下，與融資租賃中的出租人所有權登記分屬兩個獨立的登記系統。為了防止承租人的擅自處分行為，更為有效的方式是在租賃物上創設抵押權，通過抵押登記進一步鞏固自己的法律地位。

在抵押權糾紛中，主張抵押權成立的一方（通常是債權人）需提供證據證明抵押權成立的要件，包括主債權合同及其履行情況、抵押合同以及不動產登記證明等。而主張抵押權不成立、已消滅或存在行使障礙的一方（通常是債務人或抵押人）則需對相關事實進行舉證。如果主債權合同或抵押合同不成立或無效，法院可以根據職權進行認定。在抵押權代持的情形下，主張隱名代理成立的一方（通常是債權人）需提供證據證明抵押人在簽訂抵押合同時知曉債權人與受托人之間的代理關系，這包括抵押人簽字的披露代理關系的合同、抵押合同簽訂前的披露代理關系的文字記錄以及xxx轉賬記錄等。

根據《物權法》第180條第1款第7項，法律和行政法規未禁止抵押的財產均可抵押。這一立場表明，抵押財產的范圍是開放的，抵押權作為不轉移占有的擔保物權，通過優先受償變價后的價款來實現。抵押財產的具體形態并不重要，因此在立法技術上無需限定抵押財產的范圍。這種開放性立場遵循“法不禁止即自由”的理念，為抵押制度的發展預留了充足的空間，并符合比較法上擴展擔保財產范圍的立法趨勢。從學理上講，可抵押的財產分為動產、不動產和權利三類。盡管第1款列舉的權利都是不動產用益物權，但不能據此認為可抵押的權利僅限于不動產用益物權。既然現行法已經將抵押財產的范圍擴展至動產，此時不宜再圍繞不動產概念劃定可抵押的財產范圍。就權利抵押權而言，只要法律和行政法規未禁止抵押的財產權利，均可作為抵押財產。

抵押權以登記作為xxx的法定公示方式，但現行法未能為所有可抵押財產配置相應的抵押登記機制。一方面，由于現行法上的抵押登記機構多為公權力機關，登記行為被視為行政行為，受制于職權法定等原則的限制，只有實體法上正面列舉的具體可抵押財產類型才能配置相應的抵押登記機制，而《民法典》)第395條第1款第7項僅為兜底性規定，難以滿足這一要求。另一方面，抵押權登記機制作為人為創設的公示手段，需要耗費一定成本，為所有可抵押財產配置相應的登記機制在經濟上可能并不高效。因此，可登記的抵押財產呈現出封閉性特征。區分可抵押財產與可登記抵押財產的主要意義在于：對于登記機構而言，配置抵押登記機制應以實體法上明確列舉的財產類型為限，并在程序法上盡快回應新類型的可抵押財產，縮短二者之間的時間差。在裁判實務中，當事人以可抵押但不可登記的財產抵押時，應區分債權層次與物權層次。盡管當事人無法通過辦理抵押權登記而設立抵押權或獲得完整的物權效力，但抵押合同的效力仍被承認。此時債權人無權就抵押財產變價優先受償，但有權請求對該抵押財產變價受償。現行法上的可登記抵押財產除第1款前6項外，還包括土地經營權、礦業權等。而對于排污權、商鋪租賃權等情形，目前并無對應的抵押登記機制，其抵押尚處于地方實踐狀態。學理上有觀點認為，地方交易實踐以及地方政府立法的參與有助于習慣法上物權的形成。如果相關地方實踐中對排污權、商鋪租賃權抵押所配置的公示機制符合習慣法的要求，亦不妨將其作為可登記的抵押財產。

在《民法典》第395條第1款中，要求抵押財產必須是“債務人或者第三人有權處分”的財產。在區分負擔行為與處分行為的背景下，抵押人與債權人之間創設抵押權的處分行為特別要求抵押人有處分權。然而，即使抵押人無權處分，抵押權也不一定無法成立。如果債權人符合抵押權善意取得的要件，抵押權可以通過善意取得而成立（《擔保制度解釋》第37條第1款）。對于登記機構來說，在審核過程中需要核實抵押人的身份信息和抵押財產的相關產權證書是否一致。盡管處分權是所有處分行為的特別生效要件，并不僅僅限于抵押權創設行為，登記機構也并非僅在辦理抵押登記時才承擔審查義務。這一要求并未突出抵押權的特殊性，因為處分權的有無與可抵押財產的范圍并無直接關聯。

根據《民法典》第402條，土地附著物可作為抵押財產，包括建筑物、構筑物、林木和農作物等。抵押權自登記時成立。不同種類的土地附著物抵押登記機構也不同，建筑物和構筑物的登記機構為不動產登記機構，而林木的登記機構為林業主管部門。在現行法中，并非所有建筑物都可以作為可登記的抵押財產。例如，宅基地使用權與農民身份緊密相關，其財產權屬性較弱，僅能在本集體經濟組織內部流轉，因此被禁止抵押。《物權法》第184條第2項明確將其列為禁止抵押的財產，基于房地一體原則，宅基地上的建筑物也屬于禁止抵押的財產。另一方面，林權抵押是我國集體林權制度改革的重要組成部分，但公益林被禁止抵押。盡管在法律和行政法規中沒有明確禁止公益林抵押，但部門規范性文件和實務中的主流立場認為以公益林為抵押財產的抵押合同無效，登記實務中也不給公益林辦理抵押登記。然而，允許公益林抵押可能有助于提升其生態效益。

建設用地使用權屬于可登記的抵押財產，但該權利是一個框架性概念，包含多種子類型。其中，國有土地的建設用地使用權可以通過出讓、租賃、作價出資與入股等方式取得，均屬于可登記的抵押財產。劃撥的國有土地建設用地使用權在抵押時需要以土地上已有合法的建筑物或其他附著物為前提，且在實踐中，關于抵押是否需要審批以及審批的效力存在爭議，但現行法已經明確無須審批。集體建設用地使用權分為集體公益性建設用地使用權、鄉鎮、村企業的建設用地使用權以及集體經營性建設用地使用權。其中，集體經營性建設用地使用權屬于可登記的抵押財產，而鄉鎮、村企業的建設用地使用權在單獨抵押時存在爭議，需要進一步探討。集體公益性建設用地使用權是否可以作為抵押財產也存在疑問，但多數觀點認為應禁止或限制其進入二級市場。

海域使用權屬于可登記的抵押財產。盡管《擔保法》和《海域使用管理法》未明確海域使用權的抵押問題，但自20世紀90年代后期以來，許多省市開始探索海域使用權抵押制度的建構。隨著實踐的發展，國家海洋局發布的公報和統計信息也反映了海域使用權抵押的情況。本項在更高層級的規范層面確認了海域使用權抵押的合法性，海域使用權抵押權自登記時成立。基于房地一體原則，海域使用權抵押時，其固定附屬用海設施隨之一并抵押，固定附屬用海設施抵押時，其使用范圍內的海域使用權隨之一并抵押。

根據本項規定，生產設備、原材料、半成品和產品這四類動產是可以進行抵押登記的財產。然而，這一列舉并不全面，可能會引起關于其他普通動產是否可以辦理抵押登記的疑問。實際上，《動產和權利擔保統一登記辦法》第2條第1項的規定似乎表明，該登記系統僅允許這四類普通動產進行抵押。但從改革目的和實際運作情況來看，所有的普通動產都應該在該系統中辦理抵押登記。對于普通動產的抵押，抵押權在抵押合同生效時成立，但未登記的抵押權不能對抗善意第三人。

正在建造的建筑物、船舶和航空器可作為可登記的抵押財產。這三類未完工的物品雖未建成，但已具備一定的交換價值，允許其抵押有助于開發商和建造者等主體的融資。然而，對于在建航空器的抵押，現行法缺乏具體規則。

抵押權的順序是指同一抵押物上多個抵押權之間的優先受償順序。當同一抵押物上存在多個抵押權時，這些抵押權人之間的相互關系決定了他們優先受償的先后順序。抵押權的順序是抵押權實現上的排他效力的表現，也是抵押權制度中的重要問題之一。抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位，而抵押權人與抵押人可以協商變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是，抵押權的變更如果未經其他抵押權人的書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

抵押權的實現是指抵押權人通過變賣抵押物并從抵押物的變價中優先受償其債權的行為。要實現抵押權，通常需要滿足以下條件：抵押權必須有效存在；債權清償期已屆滿且未受清償；非因債權人原因導致債務未受清償。抵押權實現的方式有多種，主要包括拍賣、變賣和以抵押物折價。具體采用哪種方式，首先由抵押權人和抵押人協商決定。如果協商不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由法院根據具體情況決定采用哪種方式來實現抵押權。

抵押權作為一種民事權利，在特定條件下產生和消滅。盡管《擔保法》及《擔保法解釋》未明確規定抵押權的消滅方式，但從相關法律規定和實際運用情況來看，抵押權的消滅主要有以下幾種方式：首先，通過實現抵押權來消滅。當抵押權實現后，原有的抵押合同終止，各方當事人的權利義務關系解除，抵押權自然消滅。其次，抵押權人可以主動放棄抵押權，自動退回到一般債權人的地位，放棄優先受償權，從而使抵押權消滅。最后，如果抵押合同無效，抵押權也會隨之消滅。抵押合同的無效包括多種形式，如因主體不合格、客體不合格或內容不合格等造成的無效。

中國《民法典》第406條改變了原《物權法》第191條的立場，允許抵押人轉讓抵押財產，并承認了抵押權的追及效力。在抵押財產被多次轉讓的情況下，抵押權人有權向抵押財產的所有權人主張行使抵押權。抵押權的追及效力與返還原物請求權不同，后者無法替代抵押權追及效力的功能。此外，當事人訂立禁止轉讓特約并辦理登記也會對抵押權的追及效力產生一定的影響。在特殊情況下，抵押權的追及效力會受到添附、商品房買受人權利保護等限制。在以權利和無形財產抵押的情況下，抵押權追及效力的行使也具有一定的特殊性。

根據民法典第二編第十七章：抵押權進行了規定：xxx節　一般抵押權第三百九十四條　為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。第三百九十五條　債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。第三百九十六條　企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償。第三百九十七條　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。第三百九十八條　鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。第三百九十九條　下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。第四百條　設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。第四百零一條　抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。第四百零二條　以本法第三百九十五條xxx款xxx項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。第四百零三條　以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。第四百零四條　以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。第四百零五條　抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。第四百零六條　抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第四百零七條　抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第四百零八條　抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。第四百零九條　抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是，抵押權的變更未經其他抵押權人書面同意的，不得對其他抵押權人產生不利影響。債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。第四百一十條　債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。第四百一十一條　依據本法第三百九十六條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：（一）債務履行期限屆滿，債權未實現；（二）抵押人被宣告破產或者解散；（三）當事人約定的實現抵押權的情形；（四）嚴重影響債權實現的其他情形。第四百一十二條　債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳[zī]息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。第四百一十三條　抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第四百一十四條　同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。第四百一十五條　同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。第四百一十六條　動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。第四百一十七條　建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。第四百一十八條　以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。第四百一十九條　抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。第二節　最高額抵押權第四百二十條　為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。第四百二十一條　最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但是當事人另有約定的除外。第四百二十二條　最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額。但是，變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。第四百二十三條　有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：（一）約定的債權確定期間屆滿；（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；（三）新的債權不可能發生；（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；（六）法律規定債權確定的其他情形。第四百二十四條　最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章xxx節的有關規定。