經濟適用房

經濟適用房（簡稱“經適房”，英文：affordable housing），是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用房具有經濟性和適用性的特點，經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。

20世紀五十年代起人民政府在北京新建了大量的住宅，一般為六層樓立體式水泥建筑。當時的說法是“新建的樓房，美觀大方，經濟適用，有現代化的市政設施。并在住宅區里配置了商店、學校、托兒所、醫療站等生活福利設施。”

1991年，經濟適用房是中國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。1991年6月份，國務院就在《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1994年12月15日建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部發布的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，標志經濟適用住房制度正式確立。

1997年至1998年是房改的關鍵時期，也是房地產行業的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經濟適用房于1998年適時推出，用以解決中低收入家庭住房問題。1998年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。

1998年至2005年是經濟適用房高速發展時期，從1998年經濟適用房開始興建以后，各地的經濟適用房在短短幾年內快速發展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發展時期。

2005年至2006年經濟適用房出現質疑聲音：1、經濟適用房小區出現大量閑置“豪宅”，已售經濟適用房呈現“高租售率”。2、經濟適用房都這么難買！凌晨4點排隊老大爺買不到經濟適用房。3、經濟適用房小區出現大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。

2006年8月建設部稱，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經適房將是未來發展方向。廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。2008年11月，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示按照國務院關于加大保障性住房建設規模的要求，2009年至2011年，增加400多萬套的經濟適用住房。2008年11月10日國務院在北京召開省區市人民政府和國務院部門主要負責人會議，國務院總理溫家寶部署了落實中央政策措施的七項工作。其中，在“促進房地產市場平穩健康發展”措施中，再次提到保障性住房問題。要求增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設。2014年4月22日住建部在《關于做好2014年住房保障工作的通知》中確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市。共有產權住房不僅能增強中低收入者支付能力，而且產權清晰，能較好解決中低收入者住房問題。

經濟適用房是保障性住房序列中重要的組成部分。早在1998年中央就提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”，衣食住行是居民生活中最重要的四個部分。購房居住是中國傳統的價值觀。然而，由于經濟市場化，房價不斷攀升，導致大量中低收入家庭無法承受高昂的房價。經濟適用房政策因此應運而生，旨在彌補這一不足。政府通過提供補貼和減免土地相關稅費來降低住房成本，從而提高這一部分群體的購買力，這是解決居民住房問題的重要途徑。如果沒有經濟適用房政策，原本的目標受眾群體將不得不選擇其他方式來滿足住房需求，如購買商品房、尋找其他保障性住房或租房。據數據顯示，在大都市中，只有少數高收入群體能夠負擔房價，而有80%的人群無法負擔。在剛性住房需求的背景下，如果沒有經濟適用房政策來分流這部分人群，樓市將進一步暴漲，進而可能影響社會穩定。

經濟適用住房管理應建立嚴格的準入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，并向社會公布。

（一）具有當地城鎮xxx；（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（三）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。經濟適用住房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。參考資料：

經濟適用住房資格申請采取街道辦事處（鎮人民政府）、市（區）、縣人民政府逐級審核并公示的方式認定。審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放準予購買經濟適用住房的核準通知，注明可以購買的面積標準。然后按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。符合條件的家庭，可以持核準通知購買一套與核準面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買；超過核準面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。居民個人購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。經濟適用住房購房人擁有有限產權。參考資料：

購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。已經購買經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定及合同約定回購。政府回購的經濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用住房，已購買經濟適用住房的家庭不得再購買經濟適用住房。個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。2023年9月11日，京報網報道“經適房、限價房、共有產權房不得交易”的消息系誤讀，現有保障房上市仍按原政策執行。

經濟適用房作為保障性住房，顧名思義，具有經濟性和適用性。所謂經濟性，就是指價格適中，相對于同類型商品房的市場價來說，中低收入家庭更能負擔得起；所謂適用性，就是指房屋的設計、建造并不因價格的低廉而縮水，能夠滿足正常居住需求。

經濟適用房的保障對象為當地城鎮低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。限價商品房的保障對象為當地城鎮中等收入以下住房困難家庭。

經濟適用房的申請人應具有某某市的xxx。限價商品房的申請人應具有某某市居民xxx或持某某市居住證的家庭和人員。申請人家庭人均月收入應符合的標準不同。限價商品房的標準要比經濟適用房的收入標準高。

獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金。

經濟適用房的銷售價格是在開發企業辦理銷售（預售）許可證之前，由物價部門確定。限價商品房的銷售價格是在開發企業以出讓方式取得土地前，在土地招拍掛文件中確定。

經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制。

經濟適用房因為土地成本低（不含土地出讓金）以及開發商利潤受限制（3%），它的銷售價格低于限價商品房。經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；房屋的產權分四部分：使用權、占有權、處置權和權，與商品房相比經濟適用房的產權只在權上與它們不同。商品房上市出售后，全部歸個人所有。

經濟適用房在購買資格審批時，會根據家庭人口確定核準購房建筑面積，而限價商品房沒有準購面積。

在房屋所有權證登記之日起5年內，兩類出售型保障性住房的要求是一樣的，即不得出租、出售、抵押、出借、繼承，或者擅自改變住房用途且拒不整改。自出售型保障性住房房屋所有權證登記之日起5年后，經濟適用房在按照政府規定取得完全產權前，仍然不允許發生前述行為。而限價商品房在5年后，按照普通商品房對待，即可以出租、出售、抵押和繼承，但出售后，不得再提出住房保障申請。

2023年7月杭州市住房保障和房產管理局官網公布了一起處罰案例，因當事人在申請經濟適用房時未如實填報家庭收入，按規定撤銷其經濟適用房購買資格并進行追責。準購證信息顯示，當事人申請時間發生在2001年。

2017年呼和浩特市中級人民法院判定張某1與喬某山經濟適用房轉讓合同糾紛案，因違反國家政策，客觀上損害了社會公共利益而導致合同無效。在2017年4月8日，張某1與喬某山簽訂定金收條，該收條約定了訴爭房屋的坐落位置、房屋價款、相關費用的負擔及違約責任等事項，已具備房屋買賣合同的主要內容，實為經濟適用房買賣合同。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《經濟適用住房管理辦法》均規定，經濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

2019年南京市中級人民法院審理張某與南京市消防支隊經濟適用房轉讓合同糾紛案。2003年12月9日，中國人民xxx警察部隊消防局關于南京消防支隊經濟適用房立項建設的批復（武消營〔2003〕20號）載明：同意南京市消防支隊建設經濟適用房，建設地點位于南京市雨花臺區招待所，建設用地2000平方米；住房建設所需投資按《武警部隊經濟適用住房建設管理實施細則》執行，通過預收個人購房款籌集，不得占用單位經費，并要求武警部隊后勤部按照《關于加強武警部隊經濟適用住房建設管理的意見》要求，加強經濟適用房的建設、出售和管理工作。案涉房屋立項、規劃、建設、并至房產部門辦理初始登記時，均按經濟適用房進行審批，故房屋性質應屬于經濟適用房。案涉房屋辦理產權登記過程中相關記載與實際房屋性質不一致，不能構成上訴人否認該房屋性質的理由。

許多低收入家庭無法獲得經濟適用房。2005年6月，北京天通苑小區發放了5000個號碼，但有數千人通宵排隊，最終開發商在政府干預下提前發放了號碼。甚至有人在網上交易分配的房屋號碼，有的房屋號碼甚至被報出三萬元的價格。專家分析這種現象，認為除了發放號碼方式落后外，經濟適用房總量不足是更深層次的原因。

政府初衷是只有收入較低、居住條件不佳的居民才能申請購買經濟適用房。然而，實際情況中，一些不符合條件的購房者通過各種手段獲得購買審批，不僅收入較高的人可以購買，擁有多套房產的人也有辦法購買。2007年9月，福州市房管局在購房名單中公布了搖號結果，但出現了同一身份證號碼搖中三套住房以及多名17位與19位非法身份證號碼等可疑情況。

經濟適用房應該是價格實惠的房產之一，但是其中也有不少超大面積的戶型，甚至還有躍層等配置。2007年5月，福州市房管局推出了394套經濟適用房，其中單套建筑面積在110平方米至180平方米之間的有389套，占總數的近98%；總價在30萬至40萬元之間的有8套，占總數的約2%；總價在40萬至50萬元之間的有105套，占總數的約26%；總價在50萬至60萬元之間的有109套，占總數的約27%；總價在60萬至70萬元之間的有83套，占總數的約21%；總價在70萬至80萬元之間的有58套，占總數的約15%；總價在80萬至90萬元之間的有27套，占總數的約7%；總價在90萬元以上的有4套，占總數的約1%。雖然每平方米單價較市場低，但是由于總價較高，導致那些真正需要購買低價房的低階層市民往往沒有能力購買這些經濟適用房。

經濟適用房是政府為安置中低收入群體，解決困難人群基本居住難題而針對性開發建設的住宅。與一般商品房相比，經濟適用房在土地獲取上由當地政府統一劃撥，且無需繳納出讓金，拿地與報建成本更低，突出其經濟性；其次，經濟適用房在建設時對套內面積與建設標準設有上限與下限，突出其適用性；再來，經濟適用房的購買有準購門檻，需滿足本地xxx以及低于給定的收入標準，且在交易時有價格上限，且有“不得出租”、“5年內不得轉讓”與“政府優先回購”的限制，突出其社會保障屬性。這些特點也給經濟適用房項目前期規劃與設計帶來了挑戰。首先在選址上，由于經濟適用房的給定地塊一般都遠離核心城區，周邊交通、市政、醫療、教育等基礎配套設施水平參差不齊，可能導致目標人群的潛在生活成本大幅提高，與經濟適用房的社會保障目標背道而馳，使其銷售遇冷。其次，部分開發團隊對當地的相關政策缺乏了解，或熱衷于打擦邊球，開發出的套型面積過大，甚至包含躍層，認為抬高了報批風險與返工的可能。再來，部分經濟適用房的建造質量堪憂，不僅套內使用面積過小，還存在大量“黑廚衛”、“黑房間”，極大降低了經濟適用房的實用屬性。

著名經濟學家茅于軾在2007年發表觀點，要幫助社會上最困難的那部分人群。因為國家財力有限，只能先解決最困難的人，然后才能幫助中等收入的人。這部分最困難的人就是十幾個人擠在一小間里的人。如果政府有些財力物力能夠處理社會上的平等問題，首先要關注的就是這部分人，而不是要關注買經濟實用房的人。所以其贊成發展廉租房。等中國人均收入達到兩萬美元左右的時候，再考慮買經濟實用房。2013年10月29日下午中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行了第十次集體學習。xxx在講話中強調，加快推進住房保障和供應體系建設非常重要，需要妥善處理政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。清華大學教授劉洪玉說表示總書記提出要處理好四個關系，就意味著我們目前還沒有很好地處理好這幾個重要關系，或者說在處理上述關系時有進一步探索、完善的空間。在推進住房市場化、社會化發展的過程中，有一段時間比較重視住房的經濟功能，崇尚市場力量的作用，不太重視住房的社會功能，忽視政府保障的作用，使住房問題越來越受社會各界關注。當然，如果反過來政府大包大攬，忽視市場的作用，也是不可持續的，就會遇到后面的兩個關系即需要與可能的關系與住房保障和防止福利陷阱的關系。國務院發展研究中心副研究員劉衛民表示，要滿足不同的住房需求，就要通過市場的手段，政府只是承擔基本保障。保障的歸保障，市場的歸市場。這一層關系的提出，進一步明確了住房保障的主導作用、基本功能。中國在相當長時期內仍將處于工業化、城鎮化快速發展時期，城鎮化過程中，住房供求關系緊張局面將長期存在。中國社會科學院副院長、研究員李慎明表示住房應該是人民群眾的生活資料，政府應給予保障，這就是社會主義制度在我國住房問題上的根本體現，我國住房的社會主義性質，不能把住房全部作為商品。住房中可以有商品，但絕不能商品化，政府在收取的土地出讓金中可拿出相當比重，盡快加大最低生活保障用房與公租房、廉租房的建設。