存量房

存量房（housing stock），是指已被通過購買、建設、受贈、抵押或繼承等方式依法取得房屋所有權證或不動產權證書的房屋。存量房，在房地產交易中是相對于增量房，也就是市場新開發的商品房而言的，指已經依法取得房屋所有權的房屋，可以再次上市交易，因而又被稱為“二手房”，而在資產管理領域，存量房指待售的庫存房屋，又稱存量資產。

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，一般指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介xxx手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。存量房實際上是商品房的一種。商品房是在中國的80年代興起的，指的是在市場的經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司通過出讓的方式取得土地的使用權后經營的住宅，均按照市場的價格來出售。商品房價格是由成本、稅金、利潤、代收費及其所在的地段，房屋的朝向、質量，使用的材料等所組成的。另外，若從法律的角度上來分析，商品房指的是按照法律、法規還有相關的規定可在市場上自由交易，不受政府政策的限制的各類商品房屋，包括有新建的商品房、二手房以及存量房等等。所以說存量房實際上是商品房的一種。

在整個房地產市場中，存在著增量房市場以及存量房市場，存量房市場的發展是廣大市場中形成住房的不同層級消費重要組成部分之一，可實現一級市場，二級市場，三級市場的聯動組合。具有如下特點。xxx，存量房交易的雙方均是個體，彼此之間的聯系和信息的傳遞都不是很暢通 ，這就使得存量房的交易有很大的偶然性和隨機性。第二，存量房在交易過程當中是一個較為分散的交易，同時，不同的存量房之間有著不同的性別，質量差異，所以可能會導致存量房的定價存在一定的困難，沒有統一標準，同時交易樣本又比較稀少，會導致估價價偏差。第三，存量房交易過程當中存在著眾多手續，手續較為復雜如產權過戶手續，抵押xxx手續，稅費手續，對于首次進行房產交易的人來說，或者是對房產交易不了解的人來說，很難掌握全面的信息，就會在交易過程中存在阻礙。第四 ，存量房在原用戶的使用過程當中，可能會使存量房質量有著根本上的差異，或者存在不同程度的缺陷具有信息優勢的賣方為了實現自身利益最大化，會隱瞞對于自己不利的質量問題，但是出于原用戶想要賣出的心理，同時為了實現自身利益能夠xxx化，就會出現隱瞞存量房質量缺陷的問題，但買方由于各種條件的限制以及信息交流的缺失，很難發現房屋缺陷往往是等住入之后才可以發現，因此買方就要承擔這份風險，沒有辦法得到補償。

隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了該縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了城鄉建設和社會經濟的快速發展。但存量土地短期內形成商品房供給比較困難。一是開發商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經濟和房地產發展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發商被“套牢”的可能性非常小。三是開發環節的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。四是動遷的延遲，動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據“雙增雙減”調整規劃，提升城市環境，使原來的可建面積重新規劃減少。可見存量土地轉入住房供應也不是一件易事。　　增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產市場，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數。中國目前有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。

2007年前后，城市存量規劃的趨勢開始明晰，深圳新一輪總體規劃成為了全國xxx個從增量到存量的總體規劃。2011年，中國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發生了明顯的變化，城市規劃已經進入存量規劃。2013年，上海的新一輪總體規劃開始立項，其中明確了土地零增長的要求。從此，存量規劃成為城市規劃行業的一個重要話題。2014年，全國城鎮化會議提出的六個大目標，全部是關于存量。2016年，中國房地產向存量房時代邁出一大步。去年全國二手房交易規模占住房交易總額的比例達到41%，比2012年提高了20個百分點。一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產市場正逐步進入存量房時代。2018年，有18城二手房成交量超過新房，且金華、蕪湖等三四線城市也加入其中。二手房主導市場進一步下沉，存量房全國化越演越烈。在《城鎮房屋概況統計公報2002-2005》中公布了2002-2005年全國城鎮國有土地上住房存量（不含建制市城市規劃區和縣城以外的建制鎮），加上《村鎮統計公報》中的建制鎮住房存量，可得2002年、2005年全國城鎮存量分別為111.6、144.4億平。1978-2020年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。2020年中國城市家庭戶人均住房建筑面積達到36.52平方米，10年間增加了7.4平方米。累計建設各類保障性住房6000多萬套。這預示著中國城鎮住房市場已從增量時代邁向存量時代，住房供給從大建設、高周轉邁向高品質、可持續發展新階段。2023年8月31日降低存量首套住房xxx利率，2019年10月7日（含）前發放的，調整后的利率按相應期限（原xxx合同期限）LPR利率執行；2019年10月8日（含）~2022年5月14日（含）發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原xxx合同期限）LPR利率執行；2022年5月15日（含）~2023年8月31日（含）已發放的或已簽訂合同但未發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原xxx合同期限）LPR-20個基點執行。

從發達國家的經驗來看，房屋自有率、存量房質量及人口的流動率決定了存量房爆發的條件和時點美國在1950年，新房市場經歷1940年代的大發展之后，房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩定，且住房自有率超過60%，并長期維持在這一水平之上。房屋自有率達到一定水平，自有房屋存量足夠大，為存量房市場提供支撐。而英國二手房市場則崛起于20世紀80年代，內在原因是英國房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。1981年，英國自有住房者增加到54%，10年之后，進一步上升為67%。自有房數量由1980年的1100萬套，上升到今天的1800萬套左右，這為英國二手房市場快速成長奠定了合適土壤。美國每年有500萬套左右的交易量，在很大程度上是因為美國的房屋結構以獨棟別墅為主，在大多數情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。相比較而言，日本二手房市場之所以相對遲緩，部分原因在于日本的存量房屋質量較差，面積較小，無法滿足增量需求。人口流動和住房轉換的頻率。這從根本上決定房屋流通率以及存量房的空間。美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時期曾高達6%，考慮到美國的房屋存量達1.2億套，4.5%的流通率意味著每年成交的二手房可達540萬套。1940年代之后，美國的郊區化趨勢到來，郊區人口增長率曾高達50%以上，這是推動存量房市場爆發的根本動力。此外，美國家庭的住房需求轉換頻率也很高，據統計，2001-2011年間，只有16%的美國家庭一直處于租房狀態，13%的家庭由租客變成業主，7%的家庭由業主變成租客，9%的家庭則在租客和業主之間頻繁轉換。 如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉換，則這個頻率會更高。2004年2月25日,美國全國房地產經紀人協會發表的一個報告顯示，今年1月份美國二手房銷量比去年12月份增長了3%，達到609萬套，每套住房的平均價格為16萬美元,比去年同期上漲6.7%。其中,二手房與新房的交易比例為3.22:1。

存量房從20世紀80年代中國實行住房制度改革開始，通過40年的發展，中國房地產市場規模逐步擴大，并形成了以新房開發為主導的增量房地產市場。北京和深圳五年來存量房銷售總面積都超過新房銷售面積。在2016年的前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍；上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍。但隨著城市土地供應日趨緊張，增量房地產市場發展速度放緩同時，中國存量房交易量不斷上升。雖然身處國家調控收緊的背景下，近幾年中國房地產總成交量有所下降，但成交結構不斷由增量房市場向存量房市場傾斜。2017年，中國18個重點城市二手房交易量占比達到51%。增量房占市場主導的趨勢已去，中國開始步入存量房交易占主導的市場時代。2010-2020年全國住房自有率略有下降，但仍高于美國和歐盟的水平，住房自有率較低的區域仍有房地產市場需求增長的廣闊空間。中信證券認為，2020年已有超過10%的家庭居住在二手房中，未來二手房市場重要性將持續提升；存量房交易量超過新房交易量，使房地產市場進入存量房時代的一個重要標志。中國一線城市中能夠超過新房的交易量，在2014年廣州，存量房交易中，存量房交易份額占總交易份額的比例迅速上升，2017年存量房交易占比有六成左右，2017年北京，上海，深圳存量房交易也占有xxx的主導地位，接近八成左右。同年，其他房地產熱點城市二手房交易量占比快速上升，如廈門超過70%,南京、成都、無錫、東莞等占比也超過了50%°。根據“七普”數據，2020年中國住房自有率已達到73.0％，自有商品房率為59.8％，戶均住房套數為1.09。隨著房地產交易體制改革的推進，房地產市場正逐漸向市場化和商品化方向拓展。同時，隨著房地產市場發展，房貸分配工作效率增快。房地產交易稅費能夠降低金融配套住房，加之完善以及房地產市場秩序，更加規范合理，人均消費水平增高，近些年，房地產交易呈穩定增長的狀態。存量房市場日趨活躍，各地政府出臺相關的保障激勵政策措施，如外地人購房入戶，取消房改房上市審批，網上房地產交易、集合競價，同時簡化辦事程序，降低了交易成本;各大網站，雜志，報紙開辟眾多量房二手房專欄提供相關的存量房交易數據以及存量房平臺信息這些因素都促使存量房市場越來越活躍。

存量房市場越來越活躍

例如，2023年蘇州市1-6月存量房交易數量統計住宅78535件，非住宅13344件；2023年南京市1-7月份存量房交易住宅套數總計26381套，面積為29013874.5平方米

2022年蘇州市1-6月存量房交易登記數量統計

2023年1-7月南寧市存量房交易登記統計數據

存量房市場交易額以及發展程度在不同城市存在差異，但總體上來說，存量房交易穩步增長。在房屋交易面積以及交易金額的增長率超過了同期新建商品房的交易增長幅度，甚至在部分城市存量房的交易量超過同期新建商品房的交易量

存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和所經營運作的范圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介xxx手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。1.開發商開發樓盤的尾盤：尾房一般是開發商在達到銷售80%以后，進入清盤階段，這個時候的銷售的房子都成為尾房。尾房本身有兩種形態，一種是整個樓盤項目里位置戶型較佳的，開發商將其留在最后“壓場”；另一種是有“問題”的房子。2.開發商抵押給銀行的房屋:抵押房是開發商為了獲取更多的流動資金，將部分物業抵押給銀行xxx的一類房產。對于開發商而言，抵押房正常合法的，而且也是行業內慣例，只要在銷售之前還清抵押xxx，將抵押房解押就可以銷售。是企業運作資金所采取的一種方式3.債權人手上的房屋:　債權人一般指的是在債的關系中，在債權人有權利要求債務人為或不為一定行為的當事人；在債的關系中，債權人是特指的，只有將特定的權利主體才可以權利要求債務人履行雙方約定的相關義務；債務人的人如果不履行其應該履行的義務時，則債權人有權利請求司法機關強制其履行。抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。4.個人手上的房屋（未居住過的）:用戶個人購買或自建并取得所有權證書的房屋，但是并未居住。5.法院查封的以及中介xxx手中的房屋:因為特定情況或案件依法被法院查封的房屋，或者是與房屋中介xxx簽訂合同，中介xxx手中的合同都為存量房。

存量房上市交易就是指已取得房屋所有權證房屋的再次買賣。《城市房地產管理法》約定，轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。(一)存量房上市要求的相關條件(1)以成本價從房管局購買的房屋可直接上市，若以優惠價從房管局購買，在補足成本價后可以上市。(2)以成本價從單位購買的住房，如與單位的購房協議中無特殊約定的可以直接上市，如與單位有約定，經單位同意后，可以上市。(3)以標準價或優惠價從單位購買的住房，在補足成本價之后，經單位同意后可上市。(4)私產平房可直接上市。(5)如購房時與單位無購房協議，則視同有協議，仍需單位同意才可上市。但存量房由于產權性質類型的不同，上市交易的條件與相關手續也有所差異。一般而言，存量商品房自取得不動產權證后即可上市交易，但由于房地產市場調控，熱點城市出臺了商品住房限售政策，限售期大部分為2-3年,最長為5年；因此存量商品住房在上市交易時需滿足當地的住房限售政策。存量政策性房屋，如已購公房、經濟適用房、雙限房等，上市交易時還需要遵守當地政府相關政策性房屋的政策規定，部分政策性房屋上市交易還需要按規定補繳土地出讓金。

存量房轉讓遵從《城市房地產轉讓管理規定》中的房地產轉讓流程：簽訂書面轉讓合同→交驗書證，申請辦理轉移登記，并申報成交價格→房地產管理部門審查權屬→核實申報價格→當事人繳納有關稅費→房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發權屬證書。

國家對存量房交易開征了增值稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等六個稅種和兩項附加。而且根據權屬性質、物業用途、購買年限的不同以及可享受的優惠政策，所繳稅費亦有所不同，交易稅費計算比較復雜。另外屬于單位已購公房性質的房屋入市還涉及土地收益或土地出讓金，而經濟適用住房的轉讓將會涉及綜合地價款。買方（受讓方）：契稅、印花稅賣方（轉讓方）：增值稅及附加（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加）、個人所得稅、土地增值稅、印花稅

存量房交易的主要風險來源于產權風險、交付風險與資金風險。產權性質上的瑕疵[cī]又可以細分為很多種，包括房產權利性質有限制、房屋產權證房屋用途的限定、交易方有共有產權人、房屋有承租人等。交付風險包括交易時有關裝修設施發生變化、戶籍遷出等。資金風險主要有首付資金挪用、xxx方式買房時買受方不能辦理xxx或銀行未能及時放貸等問題。

由于存量房交易涉及面廣，專業性強、法律關系復雜，當前交易中買賣雙方所使用的合同不規范，很容易引發糾紛。為明確存量房屋買賣交易中雙方當事人的權利和義務，規范中介行為，增強交易的透明度，北京市住房和城鄉建設委員會和北京市工商行政管理局在《北京市商品房預售合同》《北京市商品房現房買賣合同》《商品房認購書》推行使用后，經過深入調研，擬定了《北京市存量房屋買賣合同》的征求意見稿。文本征求意見稿根據存量房交易的特點，對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等容易引發糾紛的內容都做了約定。如：明確了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關物品等情況進行驗收，對于水、電、氣、物業管理費以及交易前后誰來承擔專項維修資金(公共維修基金)等問題要進行明確。2024年4月30日，中共中央政治局召開會議，會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。2024年5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰指出，房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再xxx政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

為規范存量房交易行為，保障存量房交易安全，維護交易當事人合法權益，存量房交易監管主要包括交易合同網簽備案管理與交易資金監管。

存量房交易合同網簽備案是指買賣雙方當事人通過政府建立的房屋交易網簽備案系統，在線簽訂房屋買賣合同并進行備案的事項，是房屋交易的重要環節。網簽備案系統能夠自動核驗交易主體與房源信息，實現網簽即時備案，有效破解存量房交易中的產權風險，防止一房二賣，保障交易便捷安全。

存量房買賣合同簽備案業務流程

目前，已有20個多個省市推行存量房交易合同網簽備案。辦理方式主要有兩種，一是通過房地產經紀機構成交的，由授權的房地產經紀機構遠程登錄網簽備案系統現場辦理網簽備案。個人自行成交的，通過房產管理部門窗口、互聯網或者手機軟件辦理網簽備案。